Lei nº 4.591/64 e o Código Civil

Qual a aplicação da Lei nº 4591/ 64 após a aprovação do novo Código Civil? O novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03. A Lei nº. 4.591/64 trata de Incorporações Imobiliárias e Condomínios Edilícios, é o entendimento predominante que a parte que tratava do condomínio foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil, permanecendo em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pelo novo Código Civil.

Com o novo Código Civil é obrigatório a atualização da Convenção do Condomínio? Não há obrigatoriedade de atualização da Convenção do Condomínio para adequar ao novo Código Civil. Entretanto, são inúmeras as vantagens em efetuar a modificação uma vez que o Código Civil outorgou mais poderes a Assembléia Geral.

O que é a Convenção do Condomínio? A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional. Por tal razão, alcança os seus signatários e todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil). O registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis é necessário para torná-la válida perante terceiros, já que a convenção de condomínio aprovada é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos.

Havendo conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual prevalecerá? Compete à Convenção do Condomínio dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino. Já o Regimento Interno tem por objetivo reger  convivência entre os condôminos. Portanto, prevalecerá a Convenção.

A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória? O artigo 1336 abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser: "Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito." Entretanto tal procedimento pode ensejar contestação judicial em face da interpretação conjugada do artigo acima citado com os arts. 406 do novo Código Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33).

Para combater a inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento da cota condominial até data de vencimento? Sim, desde que conste tal possibilidade no texto da Convenção de Condomínio.

Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias? As despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário. As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).

Qual a finalidade do fundo de reserva? Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais.

O locatário deve contribuir para o fundo de reserva? O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino-locador.

O boleto de condomínio pode ser protestado? Sim. Desde que conste explicitamente no texto da Convenção do Condomínio. Em alguns estados foi promulgada lei tornando obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação.

É possível negativar os inadimplentes do condomínio? Sim. Desde que previsto explicitamente no texto da Convenção de Condomínio. Ainda que seja possível negativar débitos condominiais junto a bancos de dados geridos por entidades particulares. Alguns juristas não recomendam a adoção de tal procedimento, em razão do boleto de despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza, liquidez e exigibilidade (arts. 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil).

O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota? O novo Código Civil determina a aplicação de: - multa moratória de 2% sobre o débito; - juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; - atualização monetária conforme índice previsto na Convenção, e na sua falta conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual.

É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente? Sim. Não há nenhum impedimento legal. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, previamente autorizada por assembléia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Código Civil).

O anti-social pode ser expulso? Não. O art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, estabelece a aplicação de multa pecuniária correspondente até o décuplo da contribuição condominial como a sanção cabível. Ademais, a exclusão do condômino anti-social encontra óbice no direito de propriedade, que tem a natureza de garantia constitucional (art. 5°, XXII e XXIII, da Constituição Federal).

É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio? Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio? Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei n° 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei n° 8.009/90: Art. 3°. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.

Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco? Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada.

É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta do condomínio? Não. Todos os condôminos estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados.

Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso? A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta.

O condomínio é obrigado a adotar o método contábil para controlar suas contas? Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação, através da via escrita e da realização de assembléia geral (art. 1.348, VIII, do novo Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade.

Qual é o tempo de guarda dos documentos condominiais? O novo Código Civil não especifica um prazo determinado, porém, o prazo prescricional para a cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, é de 10 (dez) anos (art. 205 do novo Código Civil).

Quantas assembléias ordinárias deverão ser realizadas anualmente? Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação de prestação de contas, previsão orçamentária e eventualmente eleição do síndico. Já as assembléias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos adimplentes. (arts. 1.350 § 1º e 1.355 do novo Código Civil).

As assembléias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos? Não. O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.

É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações? O art. 654, § 2°, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.

O síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembléia? Sim. Desde que conste tal possibilidade no texto da Convenção do Condomínio. Contudo trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.

Quem pode dar e receber procuração?  Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante, como diz o art. 654, caput, do novo Código Civil. Para receber procuração, a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do novo Código Civil.

Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?  Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato. O novo Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV): “Art. 682. Cessa o mandato: I - pela revogação ou pela renúncia; II - pela morte ou interdição de uma das partes; III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para exercê-los; IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio”.

As atas das assembléias precisam ser registradas? O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembléias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembléia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

Pode haver votação secreta, na assembléia de condomínio? Não. É vedada a votação em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio e pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.

O condômino inadimplente tem direito a voto nas assembléias? Não. O art. 1.335, III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembléias gerais de condôminos.

O síndico pode votar nas assembléias condominiais? Sim. Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, com exceção aquelas relacionadas às suas contas e administração.

Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação para propor a ação judicial cabível? Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348, II do novo Código Civil, bem como do art. 12, IX, do Código de Processo Civil.

Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembléia de condomínio? Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei n° 3.688/41. “Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa”.

O locatário é condômino? Não. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

O locatário pode participar e votar na assembléia? Não. O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o locatário participar e votar nas deliberações da assembléia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

O inquilino pode participar do Conselho? Depende do previsto na Convenção do Condomínio. O art. 1.356 do novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembléia, com a competência específica de análise das contas do síndico.

Como se dá a destituição dos conselheiros? Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembléia geral especialmente convocada, que preencha a votação prevista na Convenção a respeito e, no silêncio desta, em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352 do novo Código Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art. 1.353 do novo Código Civil).

Qual o prazo do mandato dos conselheiros? O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a reeleição.

O síndico pode ser destituído? Sim. A destituição do síndico depende de assembléia especialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta. O art. 1.349 do novo Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos: - prática de irregularidades; - falta de prestação de contas; - atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio).

Quando o mandato do síndico é interrompido (ex.: renúncia, morte, destituição), existirá um mandato complementar? Não. O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil. A estipulação de mandato complementar depende de expressa previsão na Convenção do Condomínio.

O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos condôminos ou ocupantes? Não. Por ser obrigatório o registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art. 1.333, parágrafo único, do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73), portanto, documento público e por conta disto, seu acesso é franqueado a todos.

O novo Código Civil impede a reeleição do síndico? Não. O art. 1.347 do novo Código Civil não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico, num condomínio edilício. O mandato é limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no máximo e  poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições.

Pode ser instalado ar-condicionado? Para se instalar aparelhos de ar-condicionado é necessário que sejam satisfeitos alguns itens como: a edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica; os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação e todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembléia geral especialmente convocada para este fim.

Pode ser feito envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas?  Depende de regulamentação específica previamente aprovado em assembléia.

Pode ser feito a troca da porta de entrada ou a estética do hall de sua unidade? A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita em que periodicidade? O assunto e regulamentado pela legislação municipal.  

Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício? Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino e vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.

O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem? O condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns.  Entretanto, cada caso deve ser estudado com a aplicação de alguns parâmetros como a existência de causa excludente de responsabilidade, de possível culpa do vitimado, se o dano ocorreu por explicita culpa de empregados do com domínio, o que a Convenção do Condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar e a constatação da proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, conseqüentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade.

O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos? O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a terceiros? Nos termos do art. 938 do novo Código Civil, “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. Assim, se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.

O condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas inferior ao dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e visitantes? Compete a Convenção do Condomínio e ao Regimento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.

Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso? O art. 1.338 do novo Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores. Evidentemente a Convenção Condominial pode proibir essa locação e assim o fazendo, não estará ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente exercitando um poder de auto-regulamentação dos próprios condôminos.

Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso? A venda da parte acessória a estranho é possível se facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio ou na convenção e desde que não haja oposição da assembléia geral dos condôminos, obedecendo-se sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.

Quando o condômino deixa o carro na garagem do condomínio, ficando as chaves obrigatoriamente com funcionário e o mesmo causa danos ao automóvel, o condomínio é responsável pelo prejuízo? Desde que o Condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato danoso do vigia ou do garagista.

A falta de conservação do imóvel pode resultar na obrigação de indenização a vizinhos ou ao condomínio? Sim. São aplicáveis à hipótese os arts. 937, 1.280 e 1.336, IV, do novo Código Civil: Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...) Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (...) Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Pode o condômino dar em garantia uma área comum? Não. O art. 1.339, § 1°, do novo Código Civil veda expressamente que as partes comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.

As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação? Sim. A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Art. 1.331, § 3°, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

Pode ser construído um novo andar num condomínio edilício? Sim. Se previamente autorizada pela totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), em assembléia geral. Trata do assunto o art. 1.343 do novo Código Civil: “A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.

É proibido tabagismo nas áreas comuns de um condomínio? Sim. A Lei Federal n° 9.294/96, regulamentada pelo Decreto n° 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abrangendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios. O condômino que desrespeitar tais regras fica sujeito ao trâmite de aplicação de penas prevista na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, bem como à multa de 5 (cinco) vezes o rateio mensal na hipótese de reincidência, nos termos do art. 1.337, caput, do novo Código Civil.

O Regimento Interno pode estabelecer horário de funcionamento de um condomínio comercial? Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial. O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos condomínios comerciais.

O condomínio pode reter documento de identidade de visitante? Não, a medida é proibida pela Lei Federal n° 5.553/68 (alterada pela Lei n° 9.453/97). A lei estabelece que é proibido “reter qualquer documento de identificação pessoal, ainda que apresentado por fotocópia autenticada ou pública-forma, inclusive comprovante de quitação com o serviço militar, título de eleitor, carteira profissional, certidão de registro de nascimento, certidão de casamento, comprovante de naturalização e carteira de identidade de estrangeiro” (art. 1°). Porém, o art. 2°, § 2° prevê que quando o documento de identidade for indispensável para a entrada de pessoa no condomínio, seus dados poderão ser anotados no ato e devolvido  imediatamente ao interessado.

Os condomínios devem receber os oficiais de justiça? Sim. O condomínio, através da sua administração e do seu pessoal, não deve oferecer qualquer tipo de resistência ao cumprimento de ordem judicial. Nos termos do art. 139 do Código de Processo Civil, os oficiais de justiça são auxiliares do juízo incumbidos de exercer as atribuições relacionadas no art. 143.

Há limitação de idade para jogar bilhar ou sinuca nas áreas comuns do condomínio? Não. Nenhuma lei regula o assunto. Assim, competirá ao próprio condomínio regular o tema, através do seu Regimento Interno.

Qual o procedimento para que ocorra o desmembramento de uma unidade autônoma?  A medida depende da prévia anuência, em assembléia, da totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), com base na aplicação analógica dos arts. 1.314 e 1.351 do novo Código Civil. Vale dizer que além do requisito acima apontado, também se fará necessária a aprovação da Municipalidade, permitindo o desmembramento e a criação de uma nova unidade autônoma.

É possível repetir a denominação nos condomínios? Sim. O condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil) não possui personalidade jurídica. Assim, é possível a repetição da denominação que é dada a cada um deles, já que não existe para tal situação o controle que vigora para a criação das pessoas jurídicas, a busca prévia de homônimo junto aos registros constitutivos (Juntas Comerciais, Registros Civis das Pessoas Jurídicas etc.).

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